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07-01-2008  31-10-2007 13-09-2007 04-07-2007 07-05-2007 |
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Club des investisseurs |
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• SARKOZY L'ANTI PROPRIETAIRE (07-01-2008)
• CLIMAT MAUSSADE (31-10-2007)
• CONJONCTURE DE RENTREE (13-09-2007)
Après un été agité par la crise des "subprimes" aux USA, où en sommes-nous en France ?
Tous les indicateurs vont dans le même sens: un ralentissement du marché combiné à une amorce de baisse des prix.
Les banques ont augmenté leurs taux jusqu'à 5% environ pour du 20 ans, et sont plus vigilantes sur la qualité des emprunteurs. Certaines augmentent les exigences de fonds propres.
Ceci porte atteinte à la solvabilité des primo-accédants. Toutes choses égales par ailleurs, une hausse des taux de 1% équivaut à une hausse de prix de 10% environ.
On en voit les conséquences sur le rythme de commercialisation des promoteurs, qui ralentit (9 mois de stock en moyenne).
La FNAIM fait état d'une baisse de prix mensuelle d'environ 1,5% sur 2 mois consécutifs, juillet et août.
Il est probable que la baisse n'est pas finie, sauf si les taux d'emprunt redescendent vers 4%. On peut pronostiquer encore 5% de baisse de prix d'ici fin 2007, qui serait alors une "année blanche" (prix stables par rapport à 2006).
La hausse des taux d'emprunt, facteur clé, n'est toutefois pas suffisante pour entraîner un krach immobilier. Elle augmente les mensualités modestement (environ 150€ par mois pour un crédit de 300.000 € sur 20 ans), si bien qu'elle ne modifie pas sensiblement la donne en matière d'investissement locatif.
Sur le marché de la résidence principale, n'oublions pas l'impact positif des nouvelles mesures fiscales qui permettent une déduction des intérêts d'emprunt qui vient contrebalancer la hausse des mensualités de crédit.
Tout n'est donc pas négatif.
Amis investisseurs, ne jetez pas le bébé avec l'eau du bain! l'immobilier reste attractif, à condition d'acheter à un prix raisonnable. Faites des propositions à la baisse, mais n'espérez pas ramasser les biens à la casse, vous risqueriez d'être déçus.
• HAUSSE DES TAUX: DANGER ? (04-07-2007)
La hausse sensible des taux longs depuis 2 mois sur les marchés financiers se répercute à présent au niveau des crédits immobiliers: difficile de trouver un prêt à moins de 4,70% taux fixe sur 15 ans.
L'année dernière à la même époque, on était à 1% de moins.
Pour un crédit de 200.000 € sur 15 ans, passer de 3,70% à 4,70% implique de rembourser 100 € de plus chaque mois.
De l'avis général, ce n'est pas encore rhédibitoire. Mais cela explique un certain attentisme constaté actuellement de la part des acheteurs.
La meilleure conduite à tenir pour les investisseurs que nous sommes consiste à négocier les prix en expliquant aux vendeurs qu'il faut bien compenser la hausse du coût du crédit par une hausse de la rentabilité.
Un argument qui a toutes les chances de convaincre, dans une période où les transactions ralentissent.
• BONNE CHANCE A M. SARKOZY (07-05-2007)
• DECLARATION FISCALE DES SCI (28-03-2007)
Il reste 3 jours pour déposer les déclarations n°2072 des SCI non assujetties à l'IS, la date limite étant au 31 mars.
Les modifications apportées cette année sont les suivantes:
Suppression de l'abattement des 14%,
Déductibilité de tous les frais de gestion y compris frais de procédure, assurance des immeubles, etc.
Forfait déductible de 20€ par lot pour frais administratifs divers.
Bon courage à tous !
• CRL: SUPPRESSION TOTALE (25-01-2007)
La Contribution sur les Revenus Locatifs de sinistre mémoire est enfin supprimée à partir des revenus fonciers 2006.
Sauf pour les propriétaires bailleurs constitués en sociétés soumises à l'IS.
Si certains de vos locataires vous versent encore la CRL (ce peut être le cas pour des locaux commerciaux), n'oubliez pas de les aviser, pour éviter d'avoir à leur rembourser plus tard.
• HAUSSE DES TAUX: PAS DE PANIQUE (19-12-2006)
La récente hausse des taux de la BCE qui a porté à 3,5% son taux de base n'est pas dramatique, loin de là.
Ainsi que le répète Jean-Claude TRICHET, le très décrié Président de la BCE, la politique monétaire reste accomodante.
Par contre, il est certain que les crédits immobiliers à taux variable ont tendance à monter et à devenir de moins en moins intéressants: ils se situent aujourd'hui au minimum à 4%, avec le risque d'un ajustement du taux à la hausse dans les mois qui viennent.
Les taux fixes, eux n'ont quasiment pas bougé. C'est clairement la formule à privilégier, les taux de prêt restant autour de 4% figés pendant 15 à 20 ans.
Conclusion:
1) Emprunter à taux fixe
2) Cette hausse du taux de base de la BCE ne sera pas cause en elle-même d'une baisse des prix de l'immobilier. Il faudrait pour cela qu'elle soit bien plus forte et/ou que les taux longs (qui sont déterminés par les marchés financiers et non par la BCE) flambent...
• LES PRIX, LES PRIX, LES PRIX (27-10-2006)
Les prix de l'immobilier baissent-ils....enfin ? Non, disent unanimement professionnels et notaires.
Ils montent moins vite, voire stagent sur certains marchés déjà très hauts, mais ne font pas marche arrière.
Les acheteurs sont toujours présents et ne se découragent pas, quand bien même les financements sont de plus en plus tendus.
Etonnante, cette phase de hausse ininterrompue depuis 1998.
Alors que la confiance dans l'immobilier s'était étiolée entre 1991 et 1996, nous vivons depuis bientôt 9 ans dans un état de quasi euphorie.
Il nous est impossible de formuler le moindre pronostic pour l'avenir, tant les facteurs sont nombreux et variables, notamment la psychologie du marché.
Gardons simplement à l'esprit quelques évidences:
1) Ce qui fait les prix de l'immobilier, c'est avant tout le pouvoir d'achat. L'immobilier est le plus élevé là où les revenus sont les plus élevés (ex: Londres, New York, Dublin, etc...)
2) Le pouvoir d'achat, ce sont les revenus et la croissance économique + le niveau des taux d'emprunt. Des taux bas comme aujourd'hui équivalent à des revenus supplémentaires
3) Le reste, c'est du baratin; à commencer par " La France où il fait bon vivre qui attire les étrangers", ou " Les prix en retard par rapport au reste de l'Europe". On nous sortait les mêmes fadaises en 1990, ce qui n'a pas empêché les prix de s'écrouler
4) Conclusion: le petit prévisionniste en herbe que chaque investisseur s'efforce de devenir, doit surveiller en priorité l'évolution du PIB (croissance économique), les créations d'emploi et l'évolution des salaires (pouvoir d'achat), et les taux d'intérêt. Et ceci principalement à l'échelon REGIONAL du lieu où il investit.
Ces indicateurs fondamentaux sont correctement orientés en France aujourd'hui. Celà plaide en faveur d'une bonne tenue du marché immobilier dans les mois à venir. Sans garantie toutefois, car un retournement brutal peut se produire à tout instant.
• PROPRIETAIRE QUI RIT, LOCATAIRE QUI PLEURE (21-09-2006)
La folle hausse de l'indice INSEE du coût de la construction brut entre le 1er trimestre 2006 (indice 1362) et le 1er trimestre 2005 (indice 1270), soit + 7,24%, fait grincer bien des dents...
En effet, les baux commerciaux sont majoritairement indexés sur cet indice brut, à la différence des baux d'habitation.
Certains locataires dont les baux sont basés sur l'indice du 1er trimestre et qui ont reçu leurs avis d'augmentation ont hurlé !
Il faut dire que 7,24% de plus, cela n'est pas neutre. Surtout que cet indice ne nous avait pas habitué à une telle valse, ayant été plutôt sage pendant des années. Eh oui, mais voilà: le coût des matériaux de construction (métaux, ciment, plastique, etc...) flambe cruellement.
Cette situation ne fait pas que des malheureux: les propriétaires n'ont pas à se plaindre....Un juste retour des choses après des années de pain sec?
• LES LOYERS SE CALMENT (05-09-2006)
Une intéressante étude des loyers d'habitation a été publiée par un observatoire nommé CLAMEUR.
Il en ressort que la tendance haussière des dernières années (un gain de 3,9% en moyenne par an entre 1998 et 2006) s'essoufle nettement: la hausse en 2006 se limite pour l'instant à 2,4%, à peine plus que l'inflation générale.
Les disparités sont grandes d'une ville à l'autre; en gros, les loyers se stabilisent là où ils sont les plus chers (grandes métropoles), mais continuent d'augmenter dans certaines villes tandis qu'ils baissent dans d'autres.
La base de données de CLAMEUR mérite d'être consultée avant d'effectuer un investissement locatif.
Pour en savoir plus: www.clameur.fr
• LES TAUX RESTENT SAGES (31-08-2006)
L'été 2006 s'est bien passé sur le front des taux d'intérêt: la BCE a beau agiter la menace de nouvelles hausses des taux courts, les taux longs sont restés sages: l'emprunt 10 ans français est retombé autour de 3,90%.
Conclusion: les banques devraient continuer de proposer des taux fixes inférieurs à 4,50% sur 15 à 20 ans.
• NOUVEAUTES DU SITE (30-08-2006)
Chers amis investisseurs,
Le site immorevenu.com est en cours de finition.
En mi-septembre 2006, le Club des Investisseurs sera pleinement opérationnel et vous pourrez vous inscrire en ligne.
Les annonces sont d'ores et déjà à votre disposition, n'hésitez pas à en profiter, c'est gratuit!
D'autant que nous avons actuellement entre 50 et 100 visites quotidiennes.
Sincèrement vôtre,
François AUVADE
Gilles GRIMM
Ainsi donc notre nouveau président a-t-il trouvé la recette miracle pour relancer le pouvoir d'achat: Taper encore un peu plus dans la poche du propriétaire bailleur !
Désormais (et sous réserve de ratification officielle), ce dernier ne pourra plus demander qu'un mois de dépôt de garantie, et ne pourra indexer le loyer que sur l'indice général d'inflation.
Cet nième bricolage qui sent la démagogie à plein nez, outre qu'il n'aura aucun effet global sur le pouvoir d'achat, puisqu'il se contente de prendre à Paul pour donner à Jacques, déçoit profondément ceux qui croyaient à un vrai changement de politique.
Le masque est tombé: SARKO ne fera ni plus ni moins que ses prédécesseurs. L'affreux propriétaire honni doit payer pour ses pêchés, lui qui prétend tirer un revenu des logements qu'il a la chance de posséder et l'impudence de les louer au lieu de les mettre à disposition gratuitement !!
A quand l'interdiction d'indexer le loyer, à quand l'interdiction du moindre dépôt de garantie, à quand l'interdiction du congé pour vente ou reprise, à quand l'interdiction des expulsions?
Amis investisseurs, et amis banquiers, n'hésitez plus: favorisez l'investissement en murs commerciaux, moins frappé par les mesures démagogiques de nos gouvernants.
• CLIMAT MAUSSADE (31-10-2007)
Le moral des acheteurs n'a plus l'air au beau fixe. Les agences immobilières se plaignent d'un attentisme généralisé du nord au sud du territoire, Paris compris. Et les promoteurs voient la commercialisation de leurs programmes ralentir.
Sauf sur certaines niches: le haut de gamme tiré par les étrangers, ou certains produits d'investissement.
Clairement, les media ont instillé dans la tête des Français que les prix allaient baisser. Une information auto-réalisatrice, si tout le monde y croit.
C'est donc le moment de faire des offres: certains vendeurs impatients finiront pas consentir des rabais significatifs.
• CONJONCTURE DE RENTREE (13-09-2007)
Après un été agité par la crise des "subprimes" aux USA, où en sommes-nous en France ?
Tous les indicateurs vont dans le même sens: un ralentissement du marché combiné à une amorce de baisse des prix.
Les banques ont augmenté leurs taux jusqu'à 5% environ pour du 20 ans, et sont plus vigilantes sur la qualité des emprunteurs. Certaines augmentent les exigences de fonds propres.
Ceci porte atteinte à la solvabilité des primo-accédants. Toutes choses égales par ailleurs, une hausse des taux de 1% équivaut à une hausse de prix de 10% environ.
On en voit les conséquences sur le rythme de commercialisation des promoteurs, qui ralentit (9 mois de stock en moyenne).
La FNAIM fait état d'une baisse de prix mensuelle d'environ 1,5% sur 2 mois consécutifs, juillet et août.
Il est probable que la baisse n'est pas finie, sauf si les taux d'emprunt redescendent vers 4%. On peut pronostiquer encore 5% de baisse de prix d'ici fin 2007, qui serait alors une "année blanche" (prix stables par rapport à 2006).
La hausse des taux d'emprunt, facteur clé, n'est toutefois pas suffisante pour entraîner un krach immobilier. Elle augmente les mensualités modestement (environ 150€ par mois pour un crédit de 300.000 € sur 20 ans), si bien qu'elle ne modifie pas sensiblement la donne en matière d'investissement locatif.
Sur le marché de la résidence principale, n'oublions pas l'impact positif des nouvelles mesures fiscales qui permettent une déduction des intérêts d'emprunt qui vient contrebalancer la hausse des mensualités de crédit.
Tout n'est donc pas négatif.
Amis investisseurs, ne jetez pas le bébé avec l'eau du bain! l'immobilier reste attractif, à condition d'acheter à un prix raisonnable. Faites des propositions à la baisse, mais n'espérez pas ramasser les biens à la casse, vous risqueriez d'être déçus.
• HAUSSE DES TAUX: DANGER ? (04-07-2007)
La hausse sensible des taux longs depuis 2 mois sur les marchés financiers se répercute à présent au niveau des crédits immobiliers: difficile de trouver un prêt à moins de 4,70% taux fixe sur 15 ans.
L'année dernière à la même époque, on était à 1% de moins.
Pour un crédit de 200.000 € sur 15 ans, passer de 3,70% à 4,70% implique de rembourser 100 € de plus chaque mois.
De l'avis général, ce n'est pas encore rhédibitoire. Mais cela explique un certain attentisme constaté actuellement de la part des acheteurs.
La meilleure conduite à tenir pour les investisseurs que nous sommes consiste à négocier les prix en expliquant aux vendeurs qu'il faut bien compenser la hausse du coût du crédit par une hausse de la rentabilité.
Un argument qui a toutes les chances de convaincre, dans une période où les transactions ralentissent.
• BONNE CHANCE A M. SARKOZY (07-05-2007)
Ne boudons pas notre plaisir, le résultat des élections est excellent.
La France va pouvoir enfin se moderniser. Et si le PS explose comme certains le pronostiquent, il naîtra sur ses cendres un parti social-démocrate moderne.
La France va pouvoir enfin se moderniser. Et si le PS explose comme certains le pronostiquent, il naîtra sur ses cendres un parti social-démocrate moderne.
Souhaitons bonne chance à M. SARKOZY et félicitons tous ceux qui ont contribué, fût-ce de façon infinitésimale, à ce bouleversement prometteur.
Nous attendons de M. SARKOZY, concernant l'immobilier, plus de libéralisme, une fiscalité moins confiscatoire, et des rapports plus équilibrés entre propriétaires et locataires.
Nous attendons de M. SARKOZY, concernant l'immobilier, plus de libéralisme, une fiscalité moins confiscatoire, et des rapports plus équilibrés entre propriétaires et locataires.
• DECLARATION FISCALE DES SCI (28-03-2007)
Il reste 3 jours pour déposer les déclarations n°2072 des SCI non assujetties à l'IS, la date limite étant au 31 mars.
Les modifications apportées cette année sont les suivantes:
Suppression de l'abattement des 14%,
Déductibilité de tous les frais de gestion y compris frais de procédure, assurance des immeubles, etc.
Forfait déductible de 20€ par lot pour frais administratifs divers.
Bon courage à tous !
• CRL: SUPPRESSION TOTALE (25-01-2007)
La Contribution sur les Revenus Locatifs de sinistre mémoire est enfin supprimée à partir des revenus fonciers 2006.
Sauf pour les propriétaires bailleurs constitués en sociétés soumises à l'IS.
Si certains de vos locataires vous versent encore la CRL (ce peut être le cas pour des locaux commerciaux), n'oubliez pas de les aviser, pour éviter d'avoir à leur rembourser plus tard.
• HAUSSE DES TAUX: PAS DE PANIQUE (19-12-2006)
La récente hausse des taux de la BCE qui a porté à 3,5% son taux de base n'est pas dramatique, loin de là.
Ainsi que le répète Jean-Claude TRICHET, le très décrié Président de la BCE, la politique monétaire reste accomodante.
Par contre, il est certain que les crédits immobiliers à taux variable ont tendance à monter et à devenir de moins en moins intéressants: ils se situent aujourd'hui au minimum à 4%, avec le risque d'un ajustement du taux à la hausse dans les mois qui viennent.
Les taux fixes, eux n'ont quasiment pas bougé. C'est clairement la formule à privilégier, les taux de prêt restant autour de 4% figés pendant 15 à 20 ans.
Conclusion:
1) Emprunter à taux fixe
2) Cette hausse du taux de base de la BCE ne sera pas cause en elle-même d'une baisse des prix de l'immobilier. Il faudrait pour cela qu'elle soit bien plus forte et/ou que les taux longs (qui sont déterminés par les marchés financiers et non par la BCE) flambent...
• LES PRIX, LES PRIX, LES PRIX (27-10-2006)
Les prix de l'immobilier baissent-ils....enfin ? Non, disent unanimement professionnels et notaires.
Ils montent moins vite, voire stagent sur certains marchés déjà très hauts, mais ne font pas marche arrière.
Les acheteurs sont toujours présents et ne se découragent pas, quand bien même les financements sont de plus en plus tendus.
Etonnante, cette phase de hausse ininterrompue depuis 1998.
Alors que la confiance dans l'immobilier s'était étiolée entre 1991 et 1996, nous vivons depuis bientôt 9 ans dans un état de quasi euphorie.
Il nous est impossible de formuler le moindre pronostic pour l'avenir, tant les facteurs sont nombreux et variables, notamment la psychologie du marché.
Gardons simplement à l'esprit quelques évidences:
1) Ce qui fait les prix de l'immobilier, c'est avant tout le pouvoir d'achat. L'immobilier est le plus élevé là où les revenus sont les plus élevés (ex: Londres, New York, Dublin, etc...)
2) Le pouvoir d'achat, ce sont les revenus et la croissance économique + le niveau des taux d'emprunt. Des taux bas comme aujourd'hui équivalent à des revenus supplémentaires
3) Le reste, c'est du baratin; à commencer par " La France où il fait bon vivre qui attire les étrangers", ou " Les prix en retard par rapport au reste de l'Europe". On nous sortait les mêmes fadaises en 1990, ce qui n'a pas empêché les prix de s'écrouler
4) Conclusion: le petit prévisionniste en herbe que chaque investisseur s'efforce de devenir, doit surveiller en priorité l'évolution du PIB (croissance économique), les créations d'emploi et l'évolution des salaires (pouvoir d'achat), et les taux d'intérêt. Et ceci principalement à l'échelon REGIONAL du lieu où il investit.
Ces indicateurs fondamentaux sont correctement orientés en France aujourd'hui. Celà plaide en faveur d'une bonne tenue du marché immobilier dans les mois à venir. Sans garantie toutefois, car un retournement brutal peut se produire à tout instant.
• PROPRIETAIRE QUI RIT, LOCATAIRE QUI PLEURE (21-09-2006)
La folle hausse de l'indice INSEE du coût de la construction brut entre le 1er trimestre 2006 (indice 1362) et le 1er trimestre 2005 (indice 1270), soit + 7,24%, fait grincer bien des dents...
En effet, les baux commerciaux sont majoritairement indexés sur cet indice brut, à la différence des baux d'habitation.
Certains locataires dont les baux sont basés sur l'indice du 1er trimestre et qui ont reçu leurs avis d'augmentation ont hurlé !
Il faut dire que 7,24% de plus, cela n'est pas neutre. Surtout que cet indice ne nous avait pas habitué à une telle valse, ayant été plutôt sage pendant des années. Eh oui, mais voilà: le coût des matériaux de construction (métaux, ciment, plastique, etc...) flambe cruellement.
Cette situation ne fait pas que des malheureux: les propriétaires n'ont pas à se plaindre....Un juste retour des choses après des années de pain sec?
• LES LOYERS SE CALMENT (05-09-2006)
Une intéressante étude des loyers d'habitation a été publiée par un observatoire nommé CLAMEUR.
Il en ressort que la tendance haussière des dernières années (un gain de 3,9% en moyenne par an entre 1998 et 2006) s'essoufle nettement: la hausse en 2006 se limite pour l'instant à 2,4%, à peine plus que l'inflation générale.
Les disparités sont grandes d'une ville à l'autre; en gros, les loyers se stabilisent là où ils sont les plus chers (grandes métropoles), mais continuent d'augmenter dans certaines villes tandis qu'ils baissent dans d'autres.
La base de données de CLAMEUR mérite d'être consultée avant d'effectuer un investissement locatif.
Pour en savoir plus: www.clameur.fr
• LES TAUX RESTENT SAGES (31-08-2006)
L'été 2006 s'est bien passé sur le front des taux d'intérêt: la BCE a beau agiter la menace de nouvelles hausses des taux courts, les taux longs sont restés sages: l'emprunt 10 ans français est retombé autour de 3,90%.
Conclusion: les banques devraient continuer de proposer des taux fixes inférieurs à 4,50% sur 15 à 20 ans.
• NOUVEAUTES DU SITE (30-08-2006)
Chers amis investisseurs,
Le site immorevenu.com est en cours de finition.
En mi-septembre 2006, le Club des Investisseurs sera pleinement opérationnel et vous pourrez vous inscrire en ligne.
Les annonces sont d'ores et déjà à votre disposition, n'hésitez pas à en profiter, c'est gratuit!
D'autant que nous avons actuellement entre 50 et 100 visites quotidiennes.
Sincèrement vôtre,
François AUVADE
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