La fiscalité
Les loyers sont imposables dans la catégorie des REVENUS FONCIERS.
Le mécanisme est simple : D'un côté vous encaissez des revenus locatifs, de l'autre vous déduisez toutes sortes de charges.
Par différence, on obtient un REVENU FONCIER ou un DÉFICIT FONCIER.
Le REVENU FONCIER vient s'ajouter à vos autres revenus et sera donc assujetti à l'IMPÔT SUR LE REVENU selon le barème progressif.
Le DÉFICIT FONCIER permet une déduction fiscale immédiate ou différée.
• REDUCTION D'IMPÔTS IMMÉDIATE s'il est issu notamment de travaux, lesquels donneront droit à une déduction de vos revenus plafonnée à 70.000 F par an.
Exemple : J'achète un studio dans lequel j'effectue la première année 50.000 F de travaux. Compte tenu de quelques autres frais, mon déficit foncier s'élève à 53.000 F. Cette somme sera déductible de mes revenus (salaires ou autres) et me fera réaliser une économie d'impôt d'autant plus forte si je suis dans une tranche d'imposition élevée.
• REDUCTION D'IMPÔTS DIFFÉRÉE s'il est issu principalement d'intérêts d'emprunt, ou pour la part qui excède 70.000 F : dans ce cas, le déficit de l'année n sera reportable sur les revenus de n+1, n+2, ... jusqu'à n+10 s'il n'a pas été "épongé" plus tôt.
Par ailleurs, toutes les charges réelles seront déductibles de vos LOYERS : Frais d'entretien, frais de gérance, taxe foncière, assurances, et INTÉRÊTS D'EMPRUNTS.
Enfin, les loyers bénéficient d'un abattement fiscal forfaitaire de 14% pour couvrir les dépenses non déductibles (frais de timbre, de déplacement, d'avocat s'il y a lieu, amortissement de l'immeuble...).
Dans les premières années de votre investissement locatif, la fiscalité sera clémente en raison de la déduction des INTÉRÊTS D'EMPRUNTS qui constituent un gros poste de charges au début du crédit. Toutefois, cette charge fiscale sera amenée à diminuer, car progressivement la part d'amortissement (non déductible) augmentera à l'intérieur de vos mensualités de remboursement. Ce qui peut amener après 4 ou 5 ans à devoir payer des impôts sur les revenus fonciers alors qu'on ne les encaisse pas, puisqu'ils servent au remboursement du crédit immobilier. Pour rétablir la situation, 2 possibilités : Soit acheter à nouveau un bien immobilier nécessitant de gros travaux amenant une charge déductible importante, soit revendre un bien pour récupérer du cash (d'ou l'intérêt de ne pas s'arrêter à une seule acquisition).
Si vos charges déductibles sont peu élevées (ce sera le cas au terme de votre crédit), et si vos revenus locatifs sont inférieurs à 60.000 F annuels hors charges, vous pourrez opter pour un régime fiscal nouveau et favorable : le "micro-foncier" qui vous fait bénéficier d'un abattement fiscal de 40% et vous dispense de remplir la fastidieuse déclaration de revenus fonciers.
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