Dès l'instant que vous louez des locaux vides, qu'il s'agisse d'un appartement, d'un immeuble, de bureaux, de locaux commerciaux, de garages, etc..., vos loyers sont imposables dans la catégorie des REVENUS FONCIERS et nécessitent le dépôt d'une déclaration n°2044 (ou 2072 si vous êtes propriétaire au travers d'une SCI non assujettie à l'impôt sur les sociétés).

Le mécanisme est simple : D'un côté vous encaissez des revenus locatifs, de l'autre vous déduisez toutes sortes de charges.
Les charges déductibles sont essentiellement:
* Les dépenses de réparation et d'entretien
* Les dépenses d'amélioration (uniquement pour les logements)
* Les provisions pour charges de copropriété
* Les frais de gestion
* Les primes d'assurance
* Les intérêts des emprunts
* Les taxes foncières
Un abattement forfaitaire de 14% s'appliquait aux revenus fonciers jusqu'à l'an dernier. Il est supprimé depuis 2006.

Par différence entre les REVENUS et les CHARGES, on obtient un REVENU FONCIER ou un DÉFICIT FONCIER.

Le REVENU FONCIER vient s'ajouter à vos autres revenus et sera donc assujetti à l'IMPÔT SUR LE REVENU selon le barème progressif.

Le DÉFICIT FONCIER permet une déduction fiscale immédiate ou différée.

  • REDUCTION D'IMPÔTS IMMÉDIATE s'il résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunt (notamment de travaux). Le DEFICIT est déductible de vos revenus dans la limite annuelle de 10700 €.

Exemple : J'achète un studio dans lequel j'effectue la première année 8.000 € de travaux. Compte tenu de quelques autres frais (non compris les intérets de l'emprunt contracté pour l'acquisition de ce studio), mon déficit foncier s'élève à 9.500 €. Cette somme sera déductible de mes revenus (salaires ou autres) et me fera réaliser une économie d'impôt d'autant plus forte si je suis dans une tranche d'imposition élevée.

  • REDUCTION D'IMPÔTS DIFFÉRÉE pour la fraction du déficit issue d'intérêts d'emprunt, et pour la partie qui excède 10.700 € : dans ce cas, la somme correspondante pourra être déduite des revenus fonciers des années ultérieures (dans la limite de 10 ans).

Dans les premières années de votre investissement locatif, la fiscalité sera clémente en raison de la déduction des INTÉRÊTS D'EMPRUNTS qui constituent un gros poste de charges au début du crédit. Toutefois, cette charge fiscale sera amenée à diminuer, car progressivement la part d'amortissement (non déductible) augmentera à l'intérieur de vos mensualités de remboursement. Ce qui peut amener après 4 ou 5 ans à devoir payer des impôts sur les revenus fonciers alors qu'on ne les encaisse pas, puisqu'ils servent au remboursement du crédit immobilier. Pour rétablir la situation, 2 possibilités : Soit acheter à nouveau un bien immobilier nécessitant de gros travaux amenant une charge déductible importante, soit revendre un bien pour récupérer du cash (d'ou l'intérêt de ne pas s'arrêter à une seule acquisition). 

Réaliser des travaux de rénovation est donc fort avantageux au plan fiscal. Surtout quand les travaux sont financés par un crédit bancaire, puisque les intérêts sont également déductibles, et que la dépense est étalée sur la durée du remboursement alors que l'économie d'impôt est immédiate.

CAS PARTICULIER: Si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000€ par an, vous relevez d'office du régime du MICRO-FONCIER. Vous n'êtes pas tenu de remplir la déclaration n°2044, l'administration fiscale ajoutant simplement 70% de vos recettes aux autres revenus . Aucune charge ne peut être déduite dans ce cas de figure. 
Vous pouvez néanmoins opter pour le régime réel d'imposition (vu ci-dessus), qui est bien plus avantageux si vous avez des charges d'emprunt, de travaux ou autres à déduire.

Enfin, des abattements complémentaires sont accordés à ceux qui investissent dans le NEUF. Deux nouveaux régimes sont actuellement en place, le ROBIEN remanié et le BORLOO populaire. Ils permettent un amortissement fiscal du prix d'acquisition, à condition de respecter un plafond de loyers, et un plafond de ressources du locataire (BORLOO).

Si vous louez des appartements meublés, vous exercez une activité commerciale qui relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non des Revenus Fonciers. 
Divers seuils de recettes déterminent l'assujettissement dans la catégorie des LOUEURS PROFESSIONNELS ou NON PROFESSIONNELS, ainsi que le régime d'imposition en Micro, Réel simplifié, ou Réel normal.
Ce régime plus complexe peut nécessiter l'assistance d'un spécialiste pour l'établissement des déclarations, surtout si les revenus sont élevés.

NOTA: 
Nous ne parlerons pas ici de la TVA qui s'applique généralement aux locations commerciales, et est parfaitement compatible avec le régime des Revenus Fonciers.

COUP DE GUEULE:
Compte tenu de la manie qu'ont tous les gouvernements nouveaux de faire joujou avec la fiscalité, notamment dans le secteur du logement, nous avons subi un nombre incalculable de modifications depuis une dizaine d'années.
Et ça continue !  
Cette insécurité fiscale propre à la France nuit à la clarté et à la prévisibilité de l'investissement immobilier. C'est un vrai problème.