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L'ancien classique
  C'est le coeur du marché, facilement finançable par les banques en temps normal, relativement sûr (assurances loyers impayés), facile à revendre, utilisable un jour ou l'autre pour loger ses enfants étudiants, avec espoir de plus-value à long terme.
Il s'agit d'acquérir un ou des appartements dans l'ancien, avec le moins possible d'apport personnel, et de faire en sorte que les loyers couvrent les mensualités de crédit.
C'est ainsi que certains ont fait fortune.
CE QU'IL FAUT SAVOIR:
* Ce qui prime, c'est la rentabilité, surtout si vous souhaitez emprunter à 100%.
* Pour que le crédit soit remboursé par vos loyers, donc que le bien s'auto-finance, visez 8% de rentabilité brute.
* Il pourra être nécessaire d'emprunter sur 20 voire 25 ans, pour que les mensualités de crédit correspondent au revenu locatif. N'en soyez pas effrayé: vous pourrez toujours refinancer plus tard, ou rembourser par anticipation. D'autant que les loyers que vous percevez augmenteront année après année, puisqu'ils suivent l'inflation.
* Inutile par conséquent d'espérer acquérir des appartements familiaux dans des quartiers de luxe: leur rentabilité ne dépasserait pas 5%! Privilégiez la studette (à partir de 14 m²), le studio ou le petit 2 pièces, dans des quartiers centraux de villes universitaires. Vous trouverez sans peine des locataires étudiants (sous réserve d'une sélection attentive de la ville et de l'emplacement).
* N'ayez pas peur d'acquérir des biens en mauvais état: vous pourrez réaliser les travaux à votre goût, de plus la fiscalité est favorable.
* Méfiance sur les appartements dits "en bon état", avec prestations datant d'une vingtaine d'années: budgétez un sérieux rafraîchissement, car quoi qu'en disent les médias, il n'y a pas pénurie de locations et les locataires sont de plus en plus exigeants.
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